この度、田んぼにマイホームを建てることにしました。
前回は、マイホームを決断したことについて書いてみました。
https://www.colsolare.work/entry/20200101/1577861139
今回は、田んぼにマイホームを建てるには、どうしたらいいのかを書いてみたいと思います。
田んぼを農地転用するための条件
田んぼは、そのまま建てれる土地と許可が必要な土地があります。
市街化区域の土地は、農業委員会に届出すれば建てれますが、市街化調整区域の土地は農地転用の許可が必要となります。一般的には、農地転用するためには、土地の四方向のうちの3面が宅地や道路でなければいけません。隣の田んぼが宅地に変われば建てれる土地の可能性があります。
田んぼの地目について
私も知りませんでしたが、土地には、地目という区分があるそうです。田んぼは、農地（田、畑）に区分されています。これによって、固定資産税が決まってきます。宅地や雑種地は固定資産税が高く、農地は安いです。
農地はさらに、3種類の区域に分かれています。①「市街化区域」と②「市街化調整区域」と③「農用地区域」です。
①市街化区域は、許可申請なく建てれる土地です。
②市街化調整区域は、農地転用という市と県に許可が必要です。（農家の分家の特例で建てることができます。）
③農地区域は、原則は農地以外は駄目な土地です。
調べてもらうと、うちの嫁さんの田んぼは、市街化調整区域だということが分かりました。
農地転用を依頼
農地転用をするためには、田んぼの現況図の測量、分筆、農地転用の手続きが必要です。
測量～農地転用の手続きまでは、土地家屋調査士にお願いするとやってもらえます。（農地転用であれば行政書士、司法書士にもお願いできます。）
私は、同じ地区に子供の同級生の土地家屋調査士がいたので、見積もりを取ってもらうと18万円近い割引きをしてやってくれることになりました。工務店さんの見積もりよりだいぶ安い金額でした。
知り合いというのは、すごい助かりますね。
また、測量や筆入れは土地家屋調査士にお願いして、申請だけは自分で行うことで10万円くらい割引きになった人もいるそうです。
農地転用までは、少なくとも3～4ヵ月の期間はかかりますので予定を立てて動くようにしましょう。
農地転用の必要書類
土地所有者の実印と印鑑証明
土地の登記簿謄本
家族の戸籍謄本
名寄帳（なよせちょう）
農業委員会の承認
土地改良区の意見書
排水の許可
建物の図面（平面図、立面図、配置図等）
これ以外にも必要書類がたくさんありますので確認をお願いします。
農地転用以外の費用
農地転用する場合は、それ以外にもたくさん費用がかかります。
まずは、もともとが田んぼであるので土地の地盤調査が必要になります。固い地盤があれば、地盤改良の必要はないかもしれませんが、通常は、杭をうつなどの
地盤改良が必要です。
次に、田んぼは道路よりもグランドラインが低いので盛土をする必要があります。隣が宅地の場合は、道路よりも70～80センチ以上は盛土をしているのでその高さまで合わせる必要があります。
その土地によりますが、新たに田んぼを農地転用する場合は、水道管が引いていないことが多いです。水道管の引き込みは自分で費用を出さなければならないなりません。
最後に、まだ隣の土地を田んぼとして利用する場合は、湿度対策が必要です。近隣の方に聞きましたが、田んぼの近くは湿気が多いので気になるそうです。
出来れば高気密高断熱の住宅を建てたいですね。
みなさんも田んぼに家を建てる場合は、以上の点を確認して農地転用を進めてみてください。思ったよりも費用がかかることに驚きました。
